「35年で組んだ住宅ローンだけど、定年退職後は払えそうもない……」そんな時の強い味方が任意売却。任意売却は生活の立て直しに有効な方法です。どんな方法なのでしょうか。詳しく解説します。
任意売却とは？
任意売却とは、家を売ること。売る手段として、債務者（住宅ローンの支払いが困難な人）と債権者（お金を貸している金融機関）の間に仲介業者が入り、双方が納得する価格で不動産を売却して残債を処理する手続きのことです。任意売却は債務者が仲介業者に依頼をします。では、任意売却そのものについて詳しく解説しましょう。
任意売却アドバイザーが「任意売却とは？」を解説している動画を紹介します。
任意売却の特徴
・売却額は競売より高い
・引越費用が債権者との交渉で残る
・売却後の残債を交渉できる
任意売却の特徴は、交渉の自由度の高さ。売却しても残る債務について交渉できます。
任意売却のデメリットは？
不動産売却と比較すると、債務者に優しいの任意売却。しかし、任意売却のデメリットを認識しておくのも重要です。
任意売却のデメリット
- 信用情報に傷がつく
- 連帯保証人に影響する
- 個人の判断だけでは難しい
- 任意売却には期限がある
- 残債の支払いは続く
任意売却アドバイザーが「任意売却のデメリット」を解説している動画を紹介します。
債権者と連帯保証人の許可があれば、周囲に知られることなく可能な任意売却。しかし、ローンが組みにくくなったり、クレジットカードがつくりにくくなるなどのリスクがあります。債務者だけでなく、連帯保証人にも影響を与えるのが信用情報です。とはいえ、滞納し続けると住宅ローンの請求が連帯保証人へと向かうのは間違いないでしょう。
連帯保証人にまつわる問題がネックで任意売却をためらっている時こそ、早めに任意売却を専門に扱っている業者へ相談してください。任意売却の専門業者は、さまざまなケースの任意売却を数多く経験しています。あなたの心強い味方になってくれますし、最適な解決策を提案してくれますので心配ご無用です。
任意売却は債務者からの申し出で行いますが、あくまでも主導権は債権者。仲介業者との相談を重ねて、返済計画を練るようにしてください。
他には、任意売却の期限にも注意が必要です。売却期限内に売れなかった物件は、競売にかけられます。負担を減らすためにも、業者へは早めに相談しましょう。親身になって、負担を減らせる方法を提案してくれますよ。
任意売却は売却しても借入金を全額返済できずに債務が残ってしまいますが、そのほかは通常の不動産売却と同じです。任意つまり債務者の意思で売却することを指します。一方、競売は正式には一般競争入札と言って債権者が債務者や連帯保証人が所有する不動産の売却を裁判所へ申し立て、債権者の申し立てが正当と立証された場合に裁判所が職権（裁判所の権限）で強制的に売却することを指します。任意売却は債務者の意思で売却するので明渡しの時期などもご自身で決めることができます。
また、売却後の返済方法や返済額の希望などが通り易いです。一方、競売は競売費用は遅延損害金などが上乗せされるので借入金がどんどん膨らんでしまいます。また、競売の場合は室内を内覧しないで購入しますのでおのずと任意売却より安価での売却となってしまう可能性が高いです。従って、競売は債務者にとって全くと言っていいほどメリットがありませんので、返済が困難になった時や今後返済が困難になりそうだと感じたときは躊躇せずすぐに任意売却などの方法で解決に取り組んだほうがよろしいです。
ポイント
1人で悩まずに任意売却を扱う業者へ早めに相談しよう！
任意売却の流れ
任意売却には諸費用が発生しますが、基本的に持ち出し費用はかかりません。しかし、期限はあります。任意売却できる具体的な期間は、代位弁済から競売の開札までです。
用語解説
代位弁済……返済できなかった債務者に代わって、保証会社がローン残債を一括返済を行うこと。代位弁済が行われると、債権者が金融機関から保証会社になる。
不動産競売の開札……不動産競売が開始されること。代位弁済から約6ヵ月後に行われる。
まずローン返済が滞った時に、金融機関から電話や手紙で督促状が届きます。督促されても返済できない状態が続くと代位弁済に。代位弁済に至るまでの期間は、債務者のローン返済が3～6ヵ月遅延した時です。さらに、任意売却がスタートしてからは以下の流れとなります。
- 不動産の価格査定とローン残高を確認する
- 債権者に任意売却の許可を得る
- 売却を開始する
- 買主が見つかれば売買契約をする
- 不動産の引き渡しをする
- 返済計画を立てる
任意売却アドバイザーが「任意売却の費用は本当に無料なのか」について解説している動画を紹介します。
任意売却の相談を仲介業者にしても、すぐに始まるわけではありません。繰り返しになってしまいますが、任意売却は早めに業者に相談してください。
任意売却アドバイザーが「任意売却の残債務」について解説している動画を紹介します。
自己破産も検討
「住宅ローンの問題が解決できても、他にローンや借金がある……」そのような場合には個人再生や自己破産を検討するのも、ひとつの手です。
用語解説
個人再生……裁判所を利用して、借金を減額してもらう手続き。住宅を残せる手続きもある。借金の一部を原則3年間返済するのを条件に、残りの返済を免除してもらう。複数の借金をなんとかしたいけど、家は残したい時におすすめ。
自己破産……裁判所を利用して、借金の免除してもらう手続き。住宅は残せない。借金をゼロにしてイチからやり直したい時におすすめ。
個人再生・自己破産は、債務整理です。法で借金問題を解決します。着手には費用はかかりますが、法テラスを利用すれば相談は無料です。
任意売却するなら早めに相談しよう！
任意売却は、生活の立て直しに有効な手段です。なるべく負担を低減するためにも、早めの相談が重要。住宅ローンの支払いに不安を感じたら、任意売却できる業者にまずは相談してみましょう！
